Consejos del consultor: Análisis de inversión

La compra de una vivienda es una inversión inmobiliaria como cualquier otra inversión en negocios —con algunas diferencias sentimentales— que hacemos hoy, que producirá rentas y que de alguna u otra forma esta vivienda se tendrá que vender algún día.

De cualquier manera, podríamos preguntarnos: ¿Es buena la inversión que puedo hacer en esta casa o terreno?, ¿se va a obtener un buen rendimiento?, o también: ¿qué será mejor, casa o terreno?, ¿conviene vender ahora o después?.

Estas preguntas son normales y obedecen a que nuestra inversión en bienes inmuebles es precisamente eso; una inversión. Desde luego, hay otro tipo de compras que obedecen al deseo, gusto o capricho, como lo podría ser una obra de arte, una joya, etc., y que probablemente no la vendamos nunca —al menos nosotros, ya que nuestros hijos tal vez sí—. Este tipo de compra deberá tomarse como un gasto y no como inversión.

Retomando las líneas, veamos que para poder evaluar si la inversión que queremos hacer —o que hicimos— es buena, debemos compararla con otra alternativa.

Podemos analizar las opciones del mercado. Buscarle similitudes en cuanto a riesgos, tiempos, condiciones, etc., luego evaluarlas en sus diferentes magnitudes. Una de ellas, y la que más nos atraerá, será la tasa de rendimiento expresada en porcentaje —tanto por ciento—, tal como lo vemos en los bancos del sistema, y que conocemos como “interés”.

Debemos tomar en cuenta algo muy importante: la inflación. Esta será la pérdida del poder adquisitivo de nuestra moneda, afecta su inversión y significa que estamos perdiendo año con año la capacidad de compra.

En el análisis para la mejor decisión de su inversión debe tomar en cuenta cinco aspectos:

1) Las condiciones y montos, 2) El riesgo, 3) El rendimiento, 4) La inflación y 5) El plazo o tiempo en que usted quiera tener de retorno esa inversión.

Algo positivo para nuestra economía es que hagamos inversiones activas. Si vamos a invertir en bienes inmuebles, que estos nos sirvan para involucrarlos en actividades económicas de desarrollo y que, a la vez, obtengamos una justa ganancia y satisfagan necesidades sociales.

Veamos algunos casos de inversiones inmobiliarias en la ciudad de Guatemala. Para el caso de los inmuebles tendremos 3 tipos. 1) Los terrenos que se han comprado y se han dejado intactos. Esto significa que no se les ha construido nada; además, no se han dado en alquiler; o sea, ni se gastó en mejoras ni se tuvo ingresos por ellos.

Simplemente han tenido el incremento de valor que ha producido el entorno con el transcurrir de los años, si es que ha variado. 2) El otro caso es aquel terreno que usted compró hace años, le construyó una vivienda, una bodega o un local comercial; cualquier mejora, y que le ha producido una renta mensual así como gastos de inversión y mantenimiento. Y por último, 3) Un terreno que se compró hace años, al que le construyó una vivienda y desde entonces vive allí usted y su familia, obviamente sin pagar renta.

Estos son las posibilidades de inversión. Luego, vamos a partir del principio de que usted ahora desea vender ese inmueble y tiene ofertas. Desde luego que serán mayores que lo que usted pagó inicialmente. Viene entonces la situación siguiente: ¿está recibiendo la cantidad de dinero que esperaba?, ¿qué hubiera sido mejor; ingresar ese dinero hace años a una entidad bancaria y sacarlo hoy con los rendimientos que hubiera generado?. Lo mejor es hacer un análisis financiero de la siguiente manera:

Puede construir una columna en Excel colocando como primer dato la inversión inicial —lo que gastó al comprar el terreno con símbolo negativo—. Luego, hacia abajo, hacer un flujo neto de ingresos y egresos durante los años que se tuvo el bien, y por último, colocar el valor de venta de la propiedad —estos últimos, con signo positivo—. Se posiciona en otra celda y escribe “tir”, y luego selecciona la columna recién construida para que le devuelva el dato de Tasa Interna de Retorno, que es precisamente el rendimiento que hemos tenido de esa inversión.

En el caso de la vivienda que se compró para que usted y su familia vivan allí, no producirá renta, pero sí tendrá un costo de oportunidad; o sea, lo que está dejando de percibir para poder vivir allí, por lo que, para hacer el ejemplo anterior puede indagar por rentas similares. ¿Dudas?

Visto en: Prensa libre